내년 부동산 전망들 그리고 지금이 바닥인가?

세계 경제의 흐름

내년의  미국의 금리 인상이 더 남았습니다. 변동금리는 3개월마다 산정을 합니다. 내년 1월 1일부터 코픽스에서 정해서 변동금리를 적용하기 때문에 대출이자에 더 부담이 될 것으로 보입니다. 물가가 잡히면 6개월에서 1년 정도 모니터링하는데 이때 스텝 바이 스텝으로 금리를 내립니다.

 

다른 리스크들도 많습니다. 중국 부동산 러시아 우크라이나 전쟁, 한국의 PF 사태, IMF때는부동산 시장이 회복하는데 3년 반 정도 걸렸습니다. 글로벌 금융위기는 7년 반 정도 갔습니다. 가계부채에 대한 부담들도 가중된 상황입니다. 불황이 장기화될 가능성이 있습니다. 규제완화가 시장의 긍정적인 요소가 될 수 있습니다. 하지만 반등이 예전만 하지 못할 것 같습니다.

 

2008년의 경우에는 우리나라의 가계대출이 안정되었음에도 안 좋았습니다. 그렇기 때문에 반등이 예전 같지 못할 것 같습니다. 2008년의 경우에는 금리인하를 하면서 천천히 규제완화를 했기 때문에 빨리 해결됐지만 지금은 힘들 것 같습니다. 이번 FOMC 회의에서 0.25퍼센트 정도의 금리인상을 하더라도 내년의 긴축적인 스탠스를 유지할 것으로 예상됩니다.

특히 이번 하락장이 이전의 IMF와 금융위기와 다른 점은 큰 사건이 일어나지 않았음에도 역대급 거래량 감소가 나타난 것입니다. 즉 부동산 버블의 심화로 매수자들이 쉽게 매수하지 못하는 상황입니다. 임대사업자 제도에 관한 정책이 완화될 것으로 예상됩니다.

 

그렇게 되면 무주택자들이 부자들을 추종하기 시작할 것입니다. 하지만 이때도 거래량이 공격적으로 늘지 않는다면 가격은 크게 반등하기 어려울 것으로 예상됩니다. 이번 인플레이션 위기를 슬기롭게 넘어간다면 3~5년 정도의 부동산 하향 안정화 후에 다시 반등할 것으로 전망합니다. 만일 이번 위기에 중국의 부채가 터지기 시작한다면 외형 변수에 인해 6~8년 정도 더 하락세가 지속될 것으로 전망합니다.

건설사의 입장

건설사들은 상반기까지 17만 가구 정도 분양을 해야 됩니다. 미분양이 증가하고 부동산 시장이 악재가 될 수 있습니다. 그에 따른 미분양 증가가 예상됩니다. 건설사들은 미분양이 되면 연기할 수가 없습니다. 첫째로는 금리인상이 있습니다. 두 번째는 부동산 PF 때문입니다.(ex. 레고랜드) 어쩔 수 없이  점점 분양해야 하는 상황으로 가고 있습니다. 올해보다는 분양시장이 줄지만 80프로 정도 밖에 분양시장이 안돼서 20퍼센트의 미분양 물량들이 생길 수도 있습니다.

 

건설사들은 안 팔릴 물건을 만들 수밖에 없습니다. 아파트 집값이 이렇게 빠지는 근본적인 원인으로 비단 금리 인상뿐만 아니라 많이 오른 것으로 보고 있습니다. 부동산과 금리의 상관성이 제일 중요하다고 볼 수는 없습니다. 실제로 2020년도 대비 2021년도의 부동산 거래량은 더 줄었던 것으로 확인되었습니다. 만일 부동산과 금리의 상관관계가 동일하다면 이러한 갭상승의 설명은 불가능한 것입니다.

또한 2021년도의 주택 매입 한 사람들의 대부분은 무주택자였습니다. 오히려 다주택자들은 작년에 집을 판 것으로 보입니다. 이는 주식시장에서는 FOMO(Fear Of Missing Out)라 불리는 현상과 비슷했었습니다. 부동산은 더 오를 거다라고 생각하는 추세에 따라갔다가 고점에 사버린 것입니다. 반대로 지금은 FOOP(Fear Of Over Paying)이 있습니다. 내가 산 가격보다 더 떨어지면 어떡하지 라는 고민들이 있습니다.

 

바닥이 언제인지는 알 수 없지만 부동산은 주식이나 가상화폐와 달리 실수요를 할 수 있는 자산입니다. 다른 자산들과 비교해 하방경직성이 탄탄하다는 것은 긍정적입니다. 그렇다고 금리와의 상관관계는 투기 새력 대비 후순위라고 말하는 것은 아닙니다. 왜냐하면 작년에 1채를 산 무주택자들이 실거주가 아닌 갭 투자로 샀기 때문입니다.

 

전세대출을 변동금리로 받았다면 이자를 내는 과정에서 이런 금리인상이 집값에 문제를 일으킬 수 있기 때문입니다. 또 하나 큰 문제는 입주물량 또한 엄청나게 늘어나는 것이 문제입니다. 강남의 입주물량 역대 최대로 늘어나고 있습니다. 이제부터는 강남지역의 부동산 가격이 떨어질 가격이 굉장히 클 수 있습니다.